文章-北京买房：学区房要想保值，需要满足以下3个条件

提问：

章哥您好！我们在灵境胡同宏汇园有一套70平的房，公益西桥有一套120平的房子。孩子在西城上小学。请教您：西城的那套房的前景如何？价格能稳定在什么样的水平呢？感觉有些鸡肋，卖吧有点儿舍不得西城的位置和户口，不卖吧压着一笔钱。我们想置换一处一层带院子的房子，有推荐吗？目前卖掉公益西桥的房子再补点儿能置换么？

回答：

1、 从投资来讲，建议是在确保孩子学位的情况下，把西城学区房置换到其他区。但这带院子的我可不好说，不是中介，手里也没房源。

公益西桥的我倒建议留着，如果是城南嘉园的话更应该留着。这里可以说是四环边保值和升值最佳的板块和小区了。

2、 西城学区房的前景，我说不好，至少是不敢确定。但我们可以预设一些条件，来看看如何保证学区房的前景。

最主要的就是必须保持学校的质量不下降，而且要保持住与其他行政区的成绩差距，否则家长们在有其他选择的情况下，就未必来追捧西城学区房了。

那要想做到这点，首先就得让政府少在其他区开办分校，否则开一所就会调离几个骨干，甚至是校长。学校好建设，校长和师资却没那么好培养。新区学校的那些好老师和有能力的校长哪儿来的？大多数不都是从东西海挖的吗。

其次是让东西海别再锁区，多招收其他区的尖子生吧。没有好的生源，再牛的师资和硬件也没用。而真正的牛娃，无论在哪个区，考试成绩都不会差。如果继续锁区，那大量的好学生将与西城无缘，相对只会提高其他区的成绩，降低西城的成绩。这就相当于以后让清华北大只允许招收北京的考生，那估计用不了多久就会被江浙所超越。

最重要的一点，让中央别再疏散核心区的功能和人口了。因为疏散走、或者少来一个孩子，身后至少跟着俩家长。可教育资源又是肯定会被疏散的，至少会向其他区平衡。而中央的这种政策，简直就是跟学区房业主对着干，耽误房子升值。

3、 稳定在什么水平我也不知道。不过从20年来的房价历史看，西城区的升值率并未超过北京平均值。所谓的学区房能保值且升值快，不过是中介和无良媒体的刻意宣传罢了。这世上本没有什么稀缺，所有的稀缺都是人类的想象所造成的。

要想稳定住价格，那就是保持住供需关系，学区房则在我看来有点儿难。

谁都知道北京的房价之所以这么高，大部分原因就是靠外地人给推高的。学区房也不例外，最早只有他们才买学区房，北京人无所谓。在2006年之前，东西海的老房很落寞，涨幅长期弱于大盘。谁让开发商们在四环外盖了那么多的新小区，品质好环境也好，引得大量的人口向周边迁移。那会儿的东西城，包括方庄，房价相对下降很多，方庄从典型的富人区变成了平民区。

可那会儿外地孩子要想在北京上学，只有两个选择，要么买房、要么交赞助费。于是很多人干脆买房，能省下一笔择校费，这也就稳定住了东西城的房价。我记得大概在2002-2004年，北京核心区的各个学校大多都是外地孩子，北京人成了少数群体。

2006年之后，新《教育法》出台，就近入学开始深化执行，择校费等形式也逐渐被禁止。尤其是2008年，中关村三小校长贪污近两个亿的案件曝光，引发教育系统大整顿。之后就更得招生透明了，学区房价格一路走高，把之前落后大盘的升值才给找补了回来。

那也就是说，东西城学区房的价格以前是依赖于市场，现在是取决于政策。那就只要让政策不变就行，别老动不动的就改革，那就能保持学区房的优势。

现在买学区房的基本都是北京人，有北京户口的人。外地人买了也没多大用，很难让孩子进入目标学校。可是，如果一件商品，天然的拒绝了一大部分购买群体，那能维持多久？这实在不好说。

4、 总之，在我看来，要想维持住西城学区房的价值和价格。必须满足自身质量不降低、其他外区不进步、政策也不疏散资源这几个条件。如果再能放宽入学政策，至少像朝阳那样不过分的歧视，那学区房的优势就一定能保持。否则不好说。

反正在我看来，学区房在持有期间的居住性不佳，租售比也不太划算，从长期看也有一定的风险，不算好的投资品。从投资角度讲，建议置换到其他区。至于地段和保留户口什么的，这属于个人喜好和一种情结，我没有建议。仅供参考吧。

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