文章-北京学区房攻略：专家帮你理清思路01

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥您好！我女儿大学毕业在北京亦庄工作，单身，有户口，名下无房。我们家在辽宁，10年前在北京北五环买了一个70平商住（那时不懂，要是买住宅就好了），一直出租。想咨询：1.孩子明年30岁，买共有产权房好不好？2.商住房还是以出租为宜吧？现在限购也卖不上价。3.我们老俩口想在环京周边买房子，等退了离孩子近点，一则不用孩子户口，二则花费少点。关于环京考虑哪好？以上麻烦您给点建议。

回答1：

1、 共产房不要买，很不好。除非是不考虑套现，不在乎升值，也不准备让后代继承，只注重自己的居住体验，那可以购买。

共产房不能抵押，出售时也要得到政府的同意，还要卖给同样有资格的人，这就导致其流动性非常差，几乎失去了投资品的属性。而且在这种情况下，购买人的群体被缩小，那他们能出多少钱？政府能批准多少钱？反正肯定不如正规商品房。

而且，连子女继承都必须有资格。那请问，为了一套房，子女都不能在接受遗产前买房，这简直就是让后代都陷入阶级固化。

有很多人幻想，认为政府有可能在10年20年之后大赦天下，放过共产房业主。有这种可能，但真的得等10年20年啊。反正广州的第一批共产房业主已经等了15年了，上访静坐都用上了，还在等着开恩呢。

房住不炒，是中央一直坚持的思想。共产房非常符合这个精神，反正也炒不了，只要买了就等于是被套牢。政府的便宜不好占。占政府的便宜，就等于是占所有纳税人的便宜，而占了便宜就要付出代价，天下没有免费的午餐。

2、 商住公寓既然买了就留着吧。这种房要么就别买，买了就别卖了。租售比是相对很高的，就是涨幅不如住宅。

3、 最好不在环京地区买房，除非是真的自住，否则这些板块都不太适合投资。不是说环京地区不涨，而是太不稳定，风险比较大。涨的时候猛，跌的时候狠。而且新房的供应量太大，二手房又不放开，积攒的风险更大。

如果真要买的话，建议去廊坊看看吧。这里虽然也有限购，但相对好办的多。最好买二手房，保值性强。廊坊虽然环京，但毕竟是地级市，楼市相对稳定的多。仅供参考。

提问2：

章哥您好，夫妻二人京户，家庭年收入税后50万左右，目前管庄北京新天地两居，一居各一套，另在西红门天恒世界集购买平层80平公寓一套，月供金额2.4万/月，租金收入9000左右。孩子刚出生，希望今年卖掉新天地两居购入海淀学区房，预计到手现金350万左右，这样操作是否合理？

回答2：

1、 说实话，如果从资金角度说，这么做算合理，但从投资角度说，不合理。

2、 卖掉两居，到手350。以二套资格贷款187万，能买到500万左右的房子，基本够海淀的一套小房。其他两套房保留，都是收租金比较高的。很合理。

但是，房产是长期投资品，应该看长远收益。那如果从长期看，应该保留住宅，卖掉公寓。

3、 公寓是开发商违规开发的，从法律上就绝不可能给其转正，政府为了能发出工资都不可能鼓励这种产品。公寓是短期收益高，长期收益低。而住宅是短期收益低，总体收益高。但从全世界的楼市历史来看，没有任何一个国家的公寓类产品的总体收益能达到住宅水平。

我从1998年开始卖公寓，从最早的涉外公寓，酒店公寓，Soho式公寓到后来的这种商住公寓，都卖过。当年不懂这些产品的投资性，坑了不少朋友，现在想起来也觉得挺不落忍。十年前如果这些人买了住宅，那收益至少翻一番。结果就因为买了公寓，很多人错失了买住宅的机会，资产和同时期置业的人差了几百万。每年租金确实是能多收一些，但这点儿租金怎么赶得上房价的涨幅啊。

我不多说了，只是提醒，如果是注重短期的租金，那就持有公寓。如果看中长期是资产升值，那就持有住宅。

4、 可天恒的公寓估计也就能卖200多万，弄不好还赔着钱呢吧？而且这种产品还不好卖，税费也高。就算能卖出去，即便是全款，这首付也不够，只能用抵押贷。不仅增加了贷款费用，而且还款的压力又增加了1万多，还少了一套房的租金，估计4000左右。

5、 再者就是购房资格，不卖掉一套住宅就得办离婚，不仅麻烦也不合适。所以我也理解你们的方案，没什么好办法，也就这样吧。算合理方案。仅供参考。

提问3：

章哥，您好。我们最近在考虑换房，目前这个房子在门头沟，离区政府很近，满五唯一，全款买的，应该可以卖200万左右，考虑到通勤时间和孩子上学问题，想在石景山七星园附近置换，首付200+现金80万，公积金贷款算首套，可以贷120万，月度还款金额在12000以内都可以接受，一直纠结总价买多少钱的合适？贷款时想用组合贷，商贷金额高点儿好还是不好？我和爱人月税后收入加上月公积金有3万。在头条关注您好久了，觉得分析的特别对，麻烦您了。

回答3：

1、 我的建议的在能力范围之内，能多贷尽量多贷，控制风险即可。

2、 房产天然带有投资属性，全世界都一样。买房子其实就是买土地，房子只不过是个标志物而已。那既然是投资，就应该尽量用上杠杆，这才能放大投资额。在中国这种货币增发的现状下，房子是对抗通胀的最稳妥工具。

3、 前几天和朋友聊天，他说起自己的房子。十多年前买的，当时他工资2000，房价4000，两个月工资买一平米。这么多年过去，他工资3万，房价6万，还是两个月工资买一平米。真不好说，到底是工资和房价都上涨了，还是钱变得不值钱了。

4、 今年又是经济危机，比2008年那次还严重。各国政府无一例外的都增发货币，美国几乎都是无底线的印钞了。那在这种情况下，通胀的可能性很大。所以，如果能力达到，那就多贷一些吧。按照货币的贬值速度，过几年，这每月多还的几千块钱也就不算什么了。

反正2008年的时候，北京大多数人的月供都是在4000左右，很多人发愁，压力太大，到老的时候还不起可怎么办？10年过去了，月供还是4000多，贷款人都还没老，也估计没人觉得压力大了。仅供参考。

提问4：

我是女生，今年24，北京本地户口，名下无房、无任何贷款记录，月收入1万多点（不算公积金），丰台上班，跟父母住东城。现想要在北京买房，不是婚房，也不考虑学区问题，就是自己居住或者出租。父母在东城的房子是肯定不能做任何抵押之类的，且前两年家中有人生病，目前能支付首付只有75-80万左右，我自己还贷，月供可控制在7千以下（每月公积金约2700，已缴存一年多）。

我近期看了几个大兴的二手房，价格还行，就是位置离地铁站平均五公里左右，因为我不会开车，所以通勤只能是打车或公交到地铁站。其中一个叫新兴家园的二手房，五层电梯房，南向一居室，使用面积约60，格局还行，可改成小两居。我不知道这个适不适合我买，同时我也不太清楚还能关注哪里的房子。

想早点给自己买房，安置好房子后我打算就给父母攒养老看病的钱了，所以心态有些急，想问一下我适合现在买房吗？还是再攒钱等两年？

回答4：

1、 80万资金，首房首贷，月供7000以下，能支撑最多130万组合贷吧。减去税费，那能买到最多200万的房产。

2、 建议是现在买房，但不建议买在这么远的地方。新兴家园我都没进去过，只是去孙村的朋友家时路过，挺老的小区了。除非是在附近工作，否则买在这儿实在是不方便。虽然靠近中轴路，但估计很多年也通不了地铁。那无论是自住还是出租，都不太合适。

3、 200万虽然不多，但在大兴4号线沿线也能买到房了。当然面积肯定小些，一般都是开间，但自住和出租都方便。甚至说，200万在市区都能买到，房龄也并不算长。

南二环外的世纪金色嘉园，20多㎡的开间也就200万，但出租的话能租到4000左右，租售比很合适了，远超北京平均值。还有南三环和南四环，都有这种产品，从30-40多平不等，没必要非得去太远的地方。虽然多出了一些面积，但这却是用通勤的辛苦换来的，而且出租的话，租售比并不划算。

4、 我建议是今年就买房吧，能上车赶紧上。今年和前两年不同，房价上涨的可能性大，你的资金不多，如果房价再涨，很可能被甩下。在北京房价快速上涨的这17年里，我见过和听说的这种事情太多了，都是令人心酸的故事。再攒两年钱，虽然多出一些资金，但未必赶得上房价的涨幅，这谁也不敢保证。

中央确实是还在严控房价，但从2003年至今，哪年没有严控过？出台过上千条政策，房价还是从2000块涨到了6万。所以能买房就先有个小房再说吧，至少心里踏实。

5、 总之，我是建议尽快买房，别在犹豫。而且最好在市区或大兴地铁沿线，宁可面积小一点也别去没有轨道交通的板块，从自住、出租和投资来讲都不是合适的选择。仅供参考。

提问5：

现有西城学区一套价值大概850万；学校附近朝阳一套老破旧700万左右（朝向东北，不太好）；手头资金约300万，年到手收入60万。俩孩子，老二2年后上小学。方案1 置换老破旧，换一套能住的？方案2 再投资一套：望京500万左右或者丰台科技园地区的新一点的房子？方案3 外地比如武汉（老家湖北，离武汉不远，有高铁，城际铁路直达）；或者大湾区中山之类，（弟弟在广州））或者重庆？或者海口？再买一套将来养老+投资？方案4 持币。等4年之后把学区房卖了，老大中学也定了买一套称心如意的房子住

回答5：

1、 你的这想法太多了吧。老话讲：用兵之害，犹豫最大。其实投资也一样，选择太多也就没法选择了，到有可能错失了机会。这世上没有十全十美的方案，都要做出取舍。

2、 不建议在外地投资房产，我自己也在逐渐清理，要不管起来太麻烦。不出租的话减少了收益，出租的话总有些小事儿烦心，也觉得麻烦。不如离自己近的，管起来方便的多。而且，从过去这十多年来看，凡是赌中小城市的房价涨幅会超过北京的都输了。

房价是一座城市经济实力的体现，我是不认为其他城市的经济增速会长期超过一线城市，全世界历史上也没这种先例。强者恒强，头部城市的地位一旦确立就很难改变。其他城市或许会短期内发展快，但从长期看，还是核心城市占优势。

3、 是否持币由自己对经济形势的判断决定。反正现金为王在信贷紧缩时期是正确的，但在这种全球大放水的时期，市场上到处是信贷资金，通胀的压力比较大。

4、 我建议是置换朝阳这套房，换一套适合自住的。房子是用来住的，先满足居住需求再说投资。投资的目的是让生活更好，而如果是为了投资而投资，意义就打折扣了。既然现在有能力做到，又何必等到4年之后。中学定了还有大学呢，还有工作呢，人这一辈子哪有真正安定的时候，永远都在漂泊，也就更没有完美的方案。

5、 总之，建议是置换朝阳这套房，解决自住问题。但大主意你们自己拿，我是觉得你的想法太多，不像是要做选择，反倒像是在逃避选择！仅供参考。

提问6：

章哥你好，在柳芳有一套80年代的小房子50➕，一直出租，最近想卖了，加钱买个新的，或者不卖继续出租，或者卖了改善生活，都在考虑之列，但不知道哪个在当下是最理想的。另外，本人并没有强烈的换房需求，也没有什么太多的经济压力，但是也没有那么多富裕钱悠闲度日，只是一个平衡状态。关注您一段时间了，感觉您很靠谱，专业知识丰富，对北京房地产市场非常熟悉，给出的意见建议也很中肯。我的问题也是个纠结已久的问题，望指点迷津。

回答6：

1、 首先说，没有最理想的解决方案，只能是权衡取舍而已。想法太多对于投资来说并不算好事儿，选择太多也就没了选择，最终或是错失机会，或是在最后关头仓促行事，效果都不太好。

2、 这种老房的保值性很强，租售比也高，如果没有改善自住环境的需求，最好就是保持不动。房子是长线投资品，交易成本非常高。所以除非是必须换，否则这成本未必靠租金和涨幅挣得回来。

柳芳50㎡的老房，估计350万吧，置换成本至少是4-5%，15万左右，赶上两年多房租了吧。而且换了之后的租金也未必有这里合适，并不划算。

3、 卖了改善生活，这属于个人选择，不好建议。只能说有这种想法的人不多，或者说这么想过的人不少，真正实施的不多。谁都知道房子是相对最保值的，而且在这种通胀压力极大的时期，卖了房换钱，贬值受损的可能性比较大。

4、 我建议是如果想改善居住条件，那就置换，房子是用来住的，居住体验第一。如果没有这种需求，那就最好不动。不折腾就等于是省钱了，不折腾就等于投资。仅供参考。

提问7：

章哥你好，我先简单介绍下自己的情况和需求，麻烦您有空帮忙回答哈，先感谢。

1. 背景：我是互联网行业，工作基本都围绕西二旗，【首套刚需】上车，暂时不考虑学区  明年3月能凑到首付150 万。 

2. 需求：想买个上班方便，【近地铁】，商业较好的房子【自住】，且长期看【能保值】  将来【好置换】，暂时不考虑新盘（因为交房太晚了）。

3. 现状：目前看完了回龙观、立水桥和天通苑  

  3.1 天通苑：有点远，虽然有17号线的利好，但是上班总归是远的，就pass了

  3.2 回龙观：150首付能够上龙华园这类老小区2居  或者融泽嘉园、领秀慧谷C区、矩阵三期的一居

4. 问题：

  4.1 明年3月凑够150要不要上车：不太想住老小区  居住环境物业等都不太好  同时又担心有品质的一居室实用性和置换会受影响  所以要不要妥协上个老小区或者一居呢？ 总觉得浪费首套资格在老房子或者一居上不值得  二套置换成本太高

  4.2 首付150要不要考虑东三环的老破小：从其他渠道看到东三环甜水园、石佛营、甘露园等地的老破小公房有升值的潜力（因为目前的价格被低估）  首先这种说法是否正确？其次是否要妥协放弃通勤体验  考虑那边的房子？

  4.3 攒钱等2年再上车：如果上述两点都不好  是否要继续等2年攒到200左右再上？看了下回龙观200总价也很尴尬  可以买到经适房的顶层大两居  担心2年后200还是只能上老破小的车

辛苦章哥帮忙看下  给年轻人一些建议  非常期待您的回复  再次感谢

回答7：

1、 首房首贷资格，关键的首贷，只要是在自己的能力范围内，用足了贷款额度，那就不叫浪费。只有明明有能力却不用的情况，才能被称作浪费。比如可以贷款60%的，月供也能承担的起，但却不想承担压力，只贷了30%，这才是浪费，大概率都会后悔。

我建议是，在今年这种经济形势之下，有能力的就最好赶紧上车，别在犹豫。北京楼市已经盘整3年多了，本来没有经济危机都有可能上涨。而现在的经济如此糟糕，央行又是大放水，房价上涨的可能性大。

没人能保证两年后房价不涨，能保证的不是骗子就是疯子。反正在这将近20年里，我见到过很多人，本来都是想攒攒钱买大房子的，结果攒钱攒的连小房子都买不起了。今年的形势像极了2008和2015年，虽然我也不相信房价会大涨，但下跌的可能性是真的没有了。只能希望中央能控制住房价，别在暴涨，于国于民都不是好事。

2、 老破小的居住体验一般，但确实是适合投资。可这指的不是其价格被低估，而是指的保值性强和租售比高。

在开放且自由的市场上，从来就没有被低估的投资品。所有信息都是公开的，或许有人能凭借专业发现被低估的单项产品，但根本就不可能有大类产品被低估。都是动辄百万、几百万的交易，没有人是傻子，事先都经过了认真的分析权衡，所以根本就不可能有什么漏儿可捡。

在楼市中，从来就没有什么笋盘和洼地，那都是忽悠人去填坑的。东三环什么位置？CBD商贸区，随便扔块砖头能砸着八个搞投资的。在他们眼皮子底下找被低估的投资品，这不是在侮辱他们的智商吧？

所以，老破小可以投资，保值性强，租售比相对也高。但不要幻想其涨幅能超过其他产品，不可能。而且老破小的居住条件一般，流动性也偏弱，这些劣势也要考虑是否能接受。

3、 我建议是尽快上车，既然不愿住老小区，那就买房龄新的一居室。既然你是自住，那也就不必考虑租售比。领袖慧谷C区是2010年的，矩阵三期应该是2008左右的，相对楼龄都合适，其房价走势也和大盘基本一致，不会有任何风险。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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