文章-北京买房学区+投资，是否可以兼得？

提问1：

章哥您好，我跟爱人都是北京户口，目前打算孩子在国内上小学，初高中是否出国待定，所以打算换到西城或海淀。我家两套房，我和爱人名下各一套，一套在松榆南路的美景东方两居106平米，有公积金贷款，但很少，随时可以还清。一套在左安门桥的左安浦园，左安浦园小区环境不好，停车很不方便，未来也没打算去自住。美景东方小区更好交通便利，打算现在继续自住，想把正在出租的左安浦园的房子（103平米，3室1卫）卖掉置换一套西城或海淀的学区房，一来以后孩子上学可以用得上，二来如果不上学，西城海淀的学区房租出去应该比左安浦园租金高，或者今后卖房也能卖的价格好一点。

我也不知道未来七八年教改会改成啥样，现在的学区房到那时是否还有用，麻烦章哥帮分析下，我这个思路是否合理？西城及海淀的学区房请推荐2-3个，我希望小区不要太破旧，相对配套完善一点，对应的小学和中学都能有一定的水平。换房我现在想到两种情况，第一种，不再加钱，面积不看重，普通两居或一居，小点没事，住得下就住，住不下租出去，就是为了孩子落户去上学；第二种，可以加钱，500万以内，换一套适合3-4人住的80平米以上二或三居。请给予建议，谢谢。

回答1：

1、左安浦园，体院馆的学区，小学一般，但中学还可以。那如果为了孩子上学的话，就得置换西城或海淀的更好学区了，普通学区意义不大，和龙体差不多。建议选择德胜、金融街、海淀、上地、中关村等等。

2、从租金来讲，无论是西城海淀哪个学区的房子，都不可能比左安浦园的高多少。这点干脆就不要考虑了，计算上置换成本肯定赔本。

先说成本，左安浦园接近8万，那103平价值800万。置换成本最低4%，32万（这还没算个税，只是契税和中介费）。北京的平均租售比是700，学区房偏低，在800左右，大户型更低，在900左右，那左安浦园这套房估计租金是不到1万，9000合适。

要想靠多收租金把32万给挣回来，不能超过5年吧，时间太长就没意思了。那每年就要多收6万，每个月5000。也就是每个月1.4万的租金，租售比571,，这根本就不可能。甭说东西海的学区房了，就连朝丰石没学区的老破小都达不到这水平。

以上是没计算个税成本的，如果算上的话，那估计这辈子靠租金都挣不回来了。

3、学区房，其售价中有很大一部分是由学校的价值创造的。但这种配套很特殊，只有业主的孩子才能用上学位，租客没戏。那既然用不上，人家凭什么多付租金啊？

所以，北京所有学区房的租售比都是偏低的，就因为这配套租客用不上，也就在持有环节创造不出价值。学区越好的房子，租金收益越低。

另外提醒一下，投资学区房能连年升值的年代过去了。政府教改的目的就是平衡教育资源，打击学区房价格。中国毕竟是个政策性很强的市场，那在此方针下，学区越好的房子，风险越大。所以，在用不上学位的情况下，不建议投资学区房。

4、如果换到西城海淀，以800+500=1300万的总价。那建议去万柳吧，学区是海淀，在海淀区也基本算最好的了。中关村三小每年的学位都相对宽松，上学的概率100%。而且这里的房龄较新，挑选余地大。均价在11-14万，1300万买到100平米没问题。

比如万泉新新家园，从开盘起就是明星社区，只接受海淀高知人群，拒绝演艺明星来买房。所以不仅社区的环境好，业主素质也高。1300能买到两居或三居了。其他的还有碧水云天、康桥水郡、锋尚国际等等，社区都很好，单价也在13万左右。

5、如果不加钱，以800万总价，在西城海淀的任何一个学区也能买到房了。只不过西城基本是老房，海淀能买到房龄新些的。

西城最稳妥的就算德胜，只不过刚刚宣布多校划片，谁也说不好会怎么执行731之后落户的，不好推荐。这里也没什么房龄新的，老公房居多。800万能买到60㎡左右的小两居。

6、总结：如果是为了孩子上学置换，不加钱的情况下建议德胜，1300万建议万柳。如果是从纯投资，不建议置换，从租金和投资风险，以及置换成本都不划算，赔钱的概率100%。仅供参考。

提问2：

您好！请求帮助！我在石景山有套小两居，价值300万，老公和孩子京籍！老大二年级，老二刚出生，目前还有公积金贷款40万，存款150万，年收入税后50万，旧房子不卖，想在老二小学老大中学之前选永定路五一小学的学区，是置换好还是二套占学区再卖掉好？是现在就入手，还是再等几年？

回答2：

1、孩子已经上学，跨区转学的话得先去咨询学校，看人家收不收。一般是不收的，哪所好学校都没有空余学位给转学生留着。像五一这种学校，买了学区房想当年入学都困难，弄不好年限不够都悬。现在想靠买套房就转进去，难度有些大。真要能轻易的转学成功，那提前准好多年的就没必要了。

所以，如果五一不收的话，那只能由教委派位，派到哪儿没谱。好学校的可能性不大，都没空余学位。那也就是说，老二是基本能保证的。但老大不管什么时候转学，都很难进入目标学校。

2、150万，年入50，月入4万。那以一半收入为月供，能支撑20年期300万贷款。减去税费等成本，能买到最多420万的房产。五一周边的小户型11万左右，420万很难买到什么房子，至少得等着出房。

3、你们是二套资格，正常商贷贷不了多少，以150万的话，最多贷到100万。所以如果不想卖房，就只能用抵押贷。这也不太好做，得先把现有房产抵押，抵出180万，然后加上手中的现金，留下30万税费备用金，凑到300万，然后再进行过桥抵押贷。以你们的收入来看，再贷120万为合理，当然多贷也行，就看是否愿意承担压力了。手续费一般1%，资金成本另计，以你们的情况大概10万以上。

4、总结：买学区房可以，但老大是否能转入五一得去提前咨询，不好保证。如果不卖房的话就得用抵押贷，一定要计算好成本和月供压力。估计买了学区房也不适合一家居住，还得在附近租房，以租养租。这些成本都要考虑进去，避免资金风险。仅供参考。

提问3：

章哥您好。手里有200万现金，我俩，一个在金融街一个在丰台上班。我家在西城和知春路有两套房子，西城当时为了上学买的很小50平，知春路80平，两边都住着。西城房子上学很近很方便，就是太挤了还有公婆一起住，接孩子。孩子五年级了，我想把西城置换一套三居室，改善一下。两套房子无贷款，两人每个月公积金有1.3万可以还贷款，如果知春路不住了可以租出去有9000租金。知春路是因为住了十几年住习惯了。

想问问您意见，西城房子可能能卖600万？，在西直门附近海淀区可能便宜点，用西城的置换三居，但西城户口会牺牲，孩子这两年上学远点，初中还不知道在哪个学校。或者还有个方案知春路的卖掉，在北峰窝附近换三居室，这样可以留西城户口，但西城房子租金估计5000左右少点。还请帮忙看看，投资 自主考虑，怎么合适呢，多谢啦。

回答3：

1、孩子五年级，明年就是小升初，那在此之前换房，能保证他进入目标学校吗？小升初一般都是要重新做资质审核的。所以如果置换西城房子的话，最好等初中之后吧。

这套房等孩子用完学位后肯定是卖掉的，留着的话没意义。用不上学位就相当于资金闲置，而且也没有租客会为他也用不上的学位付租金。所有学区房的租售比都是不划算的，就是因为这种配套的价值发挥不出来。

2、如果现在置换那只能用知春路的房子了，换到北蜂窝，也是从学区溢价更高的板块换到一般的。如果是长期自住就算划算，如果过几年还要换，那就最好考虑一下成本。

知春路的能租9000，那估计能卖900万。二套资格的置换成本是6%（不算个税），做低的话能低到4%，也就是接近40万。长期自住的话，这笔钱算是正常消费，摊在每年里也就无所谓了。但如果过几年再换，那就又是至少40多万，之前这40万就算白扔了。相当于好几年的房租。所以要考虑清楚。

3、总之，建议先咨询清楚，如果置换西城的房子，那孩子在失去户籍和房籍的情况下，能否光凭着学籍而进入目标学校。如果可以就用西城的话，不行的话还是用知春路的。另外计算好成本，20%的个税很高，契税和中介费也不是小数字。一步到位长期自住的话没问题，如果过几年还要置换的话就不划算。仅供参考。

提问4：

章哥好，关注好久，求一方案：

1、有现金到明年3月60W，两人的月税后(月薪3W，公积金月9k)。

2、有北京朝阳黄渠小两居约值330W（原值150W），还有公积金贷款还剩110W,月供5K，目前自住，明年3月满五，北京唯一。

3、有郑州小两居值约110W（原值50W），有贷款剩余30W，月供2300，目前出租每月2600，今年6月刚交完契税，不满2，如卖有个税和增值税，虽是买家出也小16W，如5年后买则会增加10多万。

请问，小孩2022年上小学，想置换海淀紫竹院、花园桥、八里庄北里附近学区房小两居，有什么小区可以建议的？该怎么置换或配置好？5年后也想置换小三居（自住学区）。

（我们想了很久，如果现在卖郑州的，有税费，剩余80+60，在二套房的情况下，学区也只能买一居，但是很难买到，且再加常营的房子，5年后满5不唯一，两都会有税费，如果把现在黄渠的房子卖了，剩余220+60，可置换海淀学区是否合适，五年后再置换3局，也是满五唯一，但是这个公积金贷款3.25的利率就可惜了，且再买商贷也比较高，公积金贷款额度又少）。

回答4：

1、我看你们对税费算的很清楚，怎么没提中介费啊？这也是一笔不小的开支，在北京如果是链家的话，那一般是2.7%，最多降到2.5%，其他大公司也得在2%。这笔钱经常都超过契税了，因为契税还能做低，中介费很难砍的。

2、我建议是这次置换之后，5年后就别再换了，否则又是一次沉没成本。二套资格在总价的6%左右，和租房比起来并不划算。

房子是长线投资品，交易的成本很高，能不卖就不卖。除非是为了长期自住，否则尽量减少折腾。像你们购买学区房，主要目的就是为了孩子上学，用完学位是肯定卖掉的，所以没必要买大的，更没必要换，有个小的占坑就行。学区房在用不上学位的话等于资金闲置，也有因为教改而受损的风险。

3、建议是卖掉郑州的就行，常营的最好留着。从贷款成本和未来发展上，卖掉这套都不太划算。

郑州的加上现金，140万，用商贷没法买学区房，只能用抵押贷。减去税费，最多买到300万出头的。这个总价在紫竹桥等地段比较难，只能是等出房。

或者也可以看看东西城。一是西城广外学区的荣丰2008，全是小户型开间，最小的户型19㎡，300万出头，就是纯粹的占坑房。另外也可以寻找下平房的私产，10㎡左右的也就200万。比如崇文六号地，龙体学区的，有人在前些天刚过户了一间，8㎡160万。对口培新小学，中学派位，在东城都算是不错的学校。

4、总之，建议是尽量减少置换，成本还是太高，换一次就是一次损失。针对你们的情况，学区房没必要买大的，有个小的占坑就行，费用低风险也低。仅供参考。

提问5：

您好章哥，我北京东四有个三居，100平，复式，户型不太好。想换二环外天坛府三居新房，135平，需添加300万，问，值当吗？另小孩上学需要学区，更换后有很大差异吗？

回答5：

1、100平的复式，也就是个Loft，户型是不会太好。但天坛府的户型好吗？我看过一个135㎡的狭长户型，超长进深，连厨房都只能做成开放式的。是真没看出什么太好来，简直就是大号老公房。虽然算是南北通透，但估计中间有暗间，采光不会太好。但这只是我的个人观点，个人喜好不同，不能强求。

2、另外学区的事情最好提前问清。新房经常不带学区，要几年之后根据入住情况才会划片。天坛府有回迁房，回迁户应该是有学区的，但商品房说不好，提前问清楚踏实。

3、说实话不太建议换。从学区讲，永外是东城最一般的，这里的人员流动小，生源也没什么变化。所以从东四学区换到这里，意义不大。

另外天坛府的户型真一般，之前有朋友去看过房，回来说连售楼员都直接声明：我们卖的根本不是产品，而是地段。

也就是说，买天坛府，纯粹是买了个二环里的位置。但东四的位置要说比南城更好啊，何必换到这里。

4、新房的价格之所以高，也就是占了个“新”字。如果说这种户型是二手房的，估计很多人会直接放弃。但新房也就是前几年新而已，到手就是二手房。那其价值还能保持吗？

再者提醒一下，天坛府是和回迁房一起盖的，将来会怎么分割说不好。有可能回迁房都在二期，能完全分隔开最好，但如果分割不彻底的话，总归会受到很大影响。北京因为和保障房在一个区域内而价值受损的项目可好几个了，回迁房也差不多，提请注意。

总之，不建议置换天坛府，从学区、户型、保值上来说都不合适。仅供参考。

提问6：

章哥您好。我家是密云的，现在孩子刚上幼儿园，家里有两套房，我父母的没有贷款，大概280万左右，自己的有贷款，到手大概160万左右，我在阜成门附近上班，年收入大概55万，我妻子大概8万左右，手里没有积蓄。现在有两种想法：一是留在密云，想把两套房子卖了，买一个密云的学区房，四五十平大概150万左右，再买一个下叠大概590万左右。或者一个独栋或者一个联排，总价差不多，1月差不多小2万的月供。二是去朝阳、丰台，买个相对好点的学区，现在这两个想法都有问题，一是大房子以后是否好出手，会赔钱吗？二是在城里买房子能买多大的，居住环境学区怎么样，值得吗？多谢。

回答6：

1、密云的学区我实在不熟，没有建议。

独栋或联排只适合自住，投资性偏弱。大房子是肯定不好出手的，挂盘期一年都算正常。是否赔钱不一定，这得看市场行情了。但郊区新区的高端产品，升值率一般都低于普通住宅。

2、丰台的学区只有北大地，方庄也算是不错的。北大地房子均价6万多，都是老房，带电梯的都少，最低300多万就能买到。方庄均价7万吧，最低400万左右。朝阳的好学校相对多，500万吧，能买到小户型。

3、你们年收入63万，月入5万，没有积蓄。那如果想买学区房的话，没必要卖掉两套，一套就足够了。以你们父母的折腾280万来算，可以再贷款300万，买500万以上的房子。只是别用商贷了，只能用抵押贷。贷款期做到20年，利率现在比二套商贷稍低，你们的收入足可以支撑月供。

以500多万的话，在东西城和海淀都能买到小房。这种房的居住条件当然不怎么样，也就是能住而已，最大的作用是占学位的坑。孩子上学的话，一般都要在附近再租房，以租养租。

4、总之，密云还是东西海的学区，由你们自己做主，不方便建议。只是如果置换房子，能少卖就少卖。房子的置换成本高，能有贷款解决的尽量用杠杆。仅供参考。

提问7：

你好，我在通州区华业东方玫瑰有90平两居一套，价值480万无贷款，行动不便的母亲、保姆和我们共5人一起住。能够继承通州95年的老小区小三居一套价值320万。孩子明年上小学，考虑到通州区和市区教育上的差距，想卖掉通州一套房在市区买一套，能够接受贷款100万左右。是否有可操作性？如何操作？我这个需求是否有片区和小区推荐？谢谢

回答7：

1、卖掉通州一套房，那建议是卖掉老小区的，320万，加100万贷款是420万。

2、学区房，那最稳妥的就是荣丰2008。西城广外学区，对口主要是北小天宁寺，中学看运气派位。这个小区都是小户型，从20多㎡起，300多万就能买到，纯粹占学位用的。

3、420总价，其他的有些学区也行，但就是都得等着出房，没有荣丰这么多的房源。或者说东城的永外，天永学区，单价在7万左右，400万也能买到房子。或者西城的牛街地区，算是西城均价最低的板块了，也就是不到9万，房源相对较多。

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