文章-学位房，怎么买到最便宜最赚钱的？

投资学位房，动辄上百上千万，有没有机会买到“省钱”的学位房呢？

是现在买还是以后买呢？什么时候买性价比可能会更高呢？有没有判断的标准，策略如何？

答案是，当然有！

不同前提，不同立场或角度，投资学位房策略会有所差异。

接下来，就此话题给大家分享投资学位房“最佳”策略的干货。

对于投资学位房的朋友来说，咱们选筹一定是挑那些“升值预期明确，存在明显价差”的标的，只有这样，才能最大化的挖掘到利润空间。

作为房产硬通货，深圳的名校学位房，升值预期通常都比较明朗，所以不太容易谈出明显的价差。

具体来讲，行情好的时候，房源少，搞不好还反价；行情淡的时候，房源相对较多，虽然价格存在内部竞争，但是深圳学位房房东心态特别好，降价的压力完全不是事儿，大部分的价格依然如硬骨头般地坚挺着。

除非遇上比较急卖的业主，谈谈价还是有空间的，但幅度一般不大。

那怎么办呢？难道就没有“明显价差”的房源可挖掘了吗？比如十几万、几十万的那种？或者更高？

其实，仔细找找，还是有的。

比如，找那些学位已经用过的房子，尤其是业主比较急钱卖的那种。

当然，这类房子还是比较少的，但并不妨碍你去深挖。到底该怎么挖笋？这里给你支两招：

1、找专业的中介，帮你挖掘。

2、优先找那些九年一贯制的学位房。

看不明白？没关系，我们一一道来。

专业的中介，是帮你淘笋的必要条件，有了中介的帮助，淘到优质笋盘的概率将大大提升。

那么如何判断中介的专业程度？参考标准是什么？

我觉得，可以从谈吐交流上，比如在房产格局认知上，找到能跟你聊得来，并且对业主资源了如指掌的中介。

判断的关键，其实就两条：谈吐+格局。

所谓谈吐，至少聊天的感受让你比较舒服，人跟人之间交流，是有磁场的，聊得来，后续的配合才会相对愉快。

而所谓房产格局，那就是最起码，他要对所负责学区的所有楼盘情况，细到每个楼盘的特点、优缺点、主力户型及价位，尤其是业主的情况等等，都要做到如数家珍。

中介专不专业，你多问一些开放式的问题，基本就可以初步判断对方的水平。

比如问，你觉得这个楼盘怎么样，目前哪些房子成交比较活跃，以及你怎么看现在学位房的行情等等，问完这三个问题，基本都能判断这个中介的房产大局观如何。

通常来说，专业有大局观的中介，会更容易受业主的信赖，挖掘业主资源的能力也比较强，一般会有“隐藏业主”的房源，或“隐藏价格“的房源。

比如业主承诺一段时间内先给他卖房，暂时不放盘到平台上，或者卖房的价格给到他，就是比其他中介便宜。

凭什么？

就因为他们跟房东聊得来，而且更加专业有资源。

有这样的中介，给你做建议的时候，那可以说是如虎添翼。因为他熟悉业主情况、学区情况，决策辅助效率会更高，而效率高，就意味着你比别人更快地买到合适的房子。

当然，这里要提醒大家一句，并不是大部分中介都能做到全面专业。

所以不要太过苛求你的中介达到这样的标准，但至少最低标准，他必须得达到。

比如要对学区在卖房业主情况要有所了解、了解业主资源并掌握房源一线情报等。

有了专业的中介，后面就是让他们帮忙挖掘“存在较大降价机会”的学位房了。

那么，找什么样的学位房呢，能有机会获得更多降价的可能呢？

我觉得，可以找那些九年一贯制的学位房。

比如小学 6 年，初中 3 年连着一起读的学位房，例如南山排名第一的名校，南山第二外国语学校海德校区，就是这种类型的学校。

那么最好找那些，已经正在用初中学位，或已经在用小学但小孩已经读到 6 年级的那种学位房。

为什么呢？

因为基本上这类学位房，再用 3-4 年，或 3 年内小孩读完初中后学位就不用了，学位就会被空出来。

在学位被占用的时候，也是该房产价值最小化的时候。

这时，如果有专业的中介帮你找到这类业主，动之以情晓之以理后劝他们卖房，房东一般都会折价卖的，但可能降价幅度并不明显，通常在10%左右，也比较可观。

前面说的是中介主动找的，但是这类学位房，如果是业主主动要卖，经过中介的谈判之后，还有可能存在 10%以上或更高比例降价的空间，这个时候就是你介入的最佳时期。

买学位房投资，省钱才是王道，更何况是省一大笔钱！

你大可以入手后，再等个 3 年或 4 年再出手，此时刚好跨过 3 年限售的紧箍咒，并且学位也刚刚被空出来，在学位价值满血复活后卖出，原先差价入手的可观利润空间就出来了。

前面的文章提到过，投资学位房，最好优先选择小户型，因为“蛙跳涨价”幅度最为明显。

买小户型，除了找那些价差空间明显的房源外，原则上不挑贵的，还有一种方式，

那就是只挑同等租金水平里，交易最活跃的那一类户型。

为什么？

你要明白一点：房子没被交易之前，房价再涨，那只是账面财富。只有被交易了，财富才是实实在在的真金白银。

学位房，作为房产界硬通货，关注度高，交易也自然比较活跃。但其内部，还是会存在差异性。

楼盘间，甚至楼盘内部不同户型间，都会出现差异。不是所有的学位房流通性都能达到你好、我好、大家好的水平。

所以，如果投资学位房，流动性好也相当重要。

万一高价买入的学位房，最终变成悬停于半空中的楼阁，又或是宛如天上星星而不可摘取。对于投资人来讲，它就不是高性价比的投资品。

那么，该如何挑选出那些比较容易交易的学位房呢？具体方法很简单，那就是：

统计目标学位房楼盘成交数据，分析统计占比，找出最热门的那个户型。

这个时候，可能会有人跳出来说，我又不是专业的，我没有精力研究这些东西。

粗略一想，这话也不无道理，因为房产属于低频非标物，可能对于投资者来讲终其一生交易少则2-3套，多则十几套。

可以说，大部分人对学位房选筹的理解，因研究精力有限或不够接近一线市场，其对房产优良的判断是不够专业的。

不专业，其实是正常的。但是因为不专业，而又不稍微花点心思去研究，那么就是对自己钱袋子的不负责。

毕竟淘宝双十一消费购物，尚且有人会去比价，对比产品功能或服务的差异性，再去买单。

那么，大家能不能把消费几十上百块的淘宝劲头，多放一点花在动辄几百上千万的学位房身上呢？

如果连这一点点耐性都没有，投资亏钱到时候就不要怨天尤人，除非你能找到专业的人帮你辅助决策。

总结一下，随着深圳学位房价格的不断攀升，买一套小户型学位房，价格都要花上上百万。对于这种几百万标的生意：

第一，你需要打开例如贝壳、中原或乐有家这类找房平台，找到成交数据查询一览，用手动抓取或者自学python或者第三方付费软件爬取目标楼盘成交数据。

第二，如果你有认识的中介，直接问他，学区内那些楼盘成交比较活跃的楼盘有哪几个，户型和价格如何，然后你根据确认来的楼盘及户型信息，进行数据的收集、汇总及分类。

第三，通过图表呈现的方式，将数据分析结果统计出来。这个时候你会发现，哪个户型好更好卖，涨价幅度更高等等信息就一目了然了。

第四，向靠谱中介询问，是否有房东学位已用的房源流出，如果没有，可以找其他高性价比的房源，在总价差不多情况下，选租金水平较高的那一类，或者租金水平相近，成交比较活跃的小户型房源。

第五，确定好户型及房源后，请中介帮你配合约谈房东，想办法压价留出利润。

总之，如果你能找到学位已用导致价格“跌落”的房子，而且又是学区内成交比较好卖的这类房子，那么恭喜你，你找到了值得投资的学位房！

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