近日，深圳国城花园的一套法拍房以2206万元成交，这个价格与2月初同一户型单位成交价相比，下降了662万元！尽管这套国城花园的房源有法拍房的因素，才导致价格大跳水。但实际上，最近一段时间，深圳学区房价确实出现了不小的松动。罗湖、南山乃至龙岗的名校学区房，都出现了十万甚至百万级别的大跳水！国城花园位于福田百花片区，是一座始建于1996年，25年高龄的老破旧小区，因为深圳实验小学＋深圳实验中学的双名校学位，均价20万＋，是深圳最具代表性的学区房。5月12日，国城花园一套127.82㎡的房源，以2122万元买下该房源；14日，国城花园另一套同户型房源拍卖，报价147次，最终成交价为2206万元。在网上，国城花园127.82㎡的户型最近成交时间为2月6日，成交价约为2868万元，这两套拍卖房，分别低于最近成交价746万元、662万元。可以看出，国城花园的价格颓势就是从今年2月份开始的，至于2月份发生了什么大伙心知肚明，就是二手房指导价出台！二手房指导价的杀伤范围是全深圳，所以价格松动的远不止国城花园一家。3月，一套罗湖区金豪丽苑101㎡的房源从1100万调价到1000万，之后又在5月15日下调50万。要知道，位于教育强区罗湖，坐拥省一级重点翠北实验小学，和深中初中部双名校学位的金豪丽苑，去年还以66.58%的涨幅，位居深圳2020年第四季度楼盘涨幅的榜首。5月18日，南山第二外国语海德分校附近的观海台，一套80㎡的房源总价，从1920万下调到1880万，降了40万元！同样在南山区，配套附属南山二外学府中小学的海印长城也有降价，该楼盘一套74㎡房源连续降价两次达64万。还有福田旭飞花园、南山中海阳光玫瑰园等学区房领头羊，这次也带头下调挂牌价。本来很多二手房业主都没把指导价当回事，毕竟自己的房子，想卖多少钱卖多少钱，大家都不降价，你官方指导价能翻出多大风浪？只是没想到，跟着指导价最先行动的，却是银行，各银行在指导价出台后纷纷表态，将以官方参考价作为放贷参考依据。这就是说，买家现在能从银行贷款的金额减少了，这边业主要还是不肯降价，买家就算是首套房，首付恐怕也要从三成提高到五成，房子就更难卖了。在价格做出反应之前，最先骤降的就是成交量，深房中协数据显示，4月份深圳二手房网签量为4396套，环比下滑9.7%。名校学区房对楼市一直有风向标的作用，其市场表现备受关注，如今市场接近冰封，学区房批量降价，学区房突然就不香了……可以看出，学区房价格和交易双跳水，主因也是二手房指导价落地后，二手房市场整体量价齐跌，部分业主心态膨胀，挂牌价过高，价格跳水属于学区房回归市场正常水平。政策不断地出台完善，一步步挤压学区房的泡沫，不少乐观人士认为，学区房的附加价值将随着价格不断下降，最终会恢复到正常水平。尽管目前学区房价格初现松动，但长期来看，学区房依旧是深圳楼市最热门的产品。“即使低估市场，也不要低估深圳家长的决心！”不少做过多年学区房单子的中介，都信心满满地表示道。的确，很多家长在孩子还没出生的时候，就开始为买学区房存积蓄，许多走过来的业主，甚至会关注小区其他孩子考得怎么样，生怕考不好让房子“掉价”。所以这么多年来深圳对学区房频频出手，收紧购房者政策、重新划分学区、调整入学方式等等，就是扑不灭家长对学区房的热情。学区房市场能疯狂到什么程度？像房子这种大宗商品交易，买家都是问东问西、左查右查，生怕房子有一点点问题，涨幅、产权、配套都不放过。但到了学区房，尤其是在三四月的交易旺季，不少买家就是一个电话，问明白能不能上学、学位使用有没有问题后，就直接拍板签约。几年前，财富广场刚被纳入深高南学区，仅半年时间，财富广场均价直接从5万冲到7万多的水平。“今天不买，明天就涨十万！再犹豫下去，一年的工都白打了！”是那段时间中介必用话术。事实上在深圳，只要上学还和房子挂钩，学区房的热度就很难降低，更何况深圳教育资源依旧紧张的当下。既能解决居住和入学需求，还有巨大的投资价值，双重优势叠加决定了学区房的热门地位。随着北上等地对学区房的定点打击，深圳学区房的降温，跟其他地方学区房市场偃旗息鼓比起来，算是很抗揍的了。学区房苦深圳家长久矣，跟名校挂上钩，价格更是指数级上涨！多少家长明知买不起，但抱着“再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育”的观念，还是咬咬牙，甚至借钱买房。再加上炒房客恶意囤房，让优质学区房永远供不应求，学区房市场越来越扭曲，价格越来越离谱，早就形成了一个大泡沫。这样疯狂的泡沫市场，更坚定了深圳的调控，继5月初建行上调房贷利率后，工农中行等国行还有交通、招商等大行也像预想的一样，跟进上调房贷利率。如今贷款比以前更加严苛，时间也被延长，通过不断加大还贷的压力，市场买房的积极性也被大大削弱，房贷利率和一年多没变的LPR也越走越远，楼市的调控效果将继续显现。一系列的政策的出台都明显地压缩了学区房的炒房空间，对打击学区房炒作非常有效。对学区房的严控，不仅是体现在楼市上，教育上也在发力，去年年中，教育部就提出对教育资源不够均衡的地方，稳妥试试多校划片措施，采取随机派位方式入学。也就是说小区不再对应单一的学校，而是同时包含名校和普通学校在内的多所学校，学区房的不确定性增加，也或多或少地削减了学区房的购房热情。另外，学区房的入学条件也发生了改变，新规之下，学区房从房产证登记在册算起，每隔6年才能更换一次学位申请。换句话说，一套学区房在6年内都只能绑定一个入学名额，除非是生二胎。这招也有效地抑制学区房在短期内被多次交易，进而被越炒越高的可能。不论是出台二手房指导价，还是之后对贷款的加强监管、对炒房团的立案调查，在多方围攻下，学区房越来越难卖了，也越来越难炒了！学区房的天价，就是因为价值被过分高估，供需过于失衡所致，如今学区房出现大规模的价格下降，是市场泡沫要破裂的前奏吗？湾叔认为，学区房市场的泡沫，预期说破裂，不如说会被逐渐挤出市场，进而被清空。这是“房子是用来住的，不是用来炒”的大理念推动下必然的结果，所以，学区房出现价格下降是很正常的现象，没买的不必过于兴奋，买房的也不必过于恐慌。学区房本质上核心功能还是居住，只是因为教育资源分配的问题，导致原先边缘化的价值被强行附加在房子上。未来学区房的特殊附加价值只会逐渐减弱，各地现在都在想方设法降低通过学区房来上学的依赖性。对学区房，调控的态度是明确的，手法是不断完善的，无论是限制交易，还是直接指定指导价格，都是在推动市场往更理性的方向走。宏观上看，连地产板块现在都有点颓废，可见资本对楼市的信心，如今也有点脆弱。过去一年来，房地产板块总市值累计失去了3272亿元，万科、保利这些大户这两个月也是持续走低。现在的情况是，地越供越多，房企抢地也越来越激烈，但房子的交易却被限制，房企的利润明显被压缩，而调控还在继续。所以，不管是在政策还是市场上，楼市的拐点似乎都有预见的希望，炒房大潮正处在一个消退阶段。
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