文章-深圳学区房暴跌662万，真相竟然是这样的……

因为他看到有新闻报道说，深圳学区房价大跳水，“狂降662万”，觉得好吓人。

1、“狂降662万，跳水的真相！

结果我一看，原来是国城花园一套法拍房，起拍价是1450万、建筑面积127.82㎡的4房。

该房子，据说十多年前有人一跃而下，是个“X”宅。这个事老地产人应该都知道，但估计大部分人都不知道。

然后，这套房便开启了它的法拍之旅。

尽管曾今有这么一回事，但是国城花园依旧是全市级别优质学区的楼盘。在百花片区内，也是宜居性和保养程度，相对比较不错的居家楼盘了。

报道上称，在阿里拍卖网里，该房子以2206万的高价卖出，比2月初同一户型房源相比，降了662万。

我猜，报道的小编应该拿“法拍成交价”跟“正常市场成交价格”进行了比较，才得出狂降的结论。

但是早在去年，该房子也被法拍过一次。当时法拍的成交价格为2122万，后来因为买家知道有人在这里跳过楼后，就放弃了。

比较有意思的结果是，这套去年法拍结果烂尾的房子，这次5月14日居然卖掉了。而且还比去年的成交价格，还多了84万。

我顺便科普一下。不管什么时候，大部分法拍房的成交价格，都要比正常市场成交的价格要低，甚至有的低很多。

所以，你拿法拍的价格，来判断说明深圳学位区房价开始出现跳水，这个结论不管什么时候都看着成立。判断标准是有误的。

所以，狂降662万的真相是什么？如下两点。

第一，法拍房成交的价格，往往比市场正常成交的价格要低，甚至低很多；咱们不能拿法拍市场的成交价格，来看待市场正常的成交价格，然后就说学区房跌落神坛了。

第二，这套法拍房，比去年法拍成交的价格，还要多出84万。我觉得这个结果，非常的有意思，大家自行揣摩。

那么问题来了，现在深圳二手房市场价格情况如何呢？接下来，我也跟大伙来简单说说。

2、业主报价心态，有回落！

南山科技园北片区调整幅度为-13.8%

我们判断二手市场的博弈情况如何，不能只看个案，而更应该看整体或区域的行情状态是怎样的。

从深圳中原研究中心公布的05.09-05.15的数据来看，近期深圳二手房板块出现跌幅的片区参考如下：有20个片区，业主报价出现了不同程度的下调。

其中，南山区科技园北片区属于南山外国语学校集团集中扎堆的区域，业主报价下调幅度为-13.8%。

这个片区里面包含了华润城、大冲城市花园、科苑学里等在内的众多楼盘，房子的起步价，大部分都是按千万级别开始算。例如华润城就是大家比较能耳熟能详的热点楼盘。

科技园北片区内，对口的学区均包含了南山外国语学校文华校区这种优质学校，以及南山外国语学校大冲分校、南山外国语学校科华学校以及松坪学校。

除此之外，拥有热点学校、出现报价下调的板块还有八卦岭片区，业主报价下调了-4.3%。

八卦岭片区内对口学校有：

园岭实验小学、园岭外国语小学、华富中学，以及去年被关注得红红火火的两个在建学校，荔园小学东校区以及荔园实验学校这所九年一贯制学校。

另外，景田中片区业主报价下调了-7.1%，这个片区，为福田区集团化办学学校比较集中的区域。目前已经云集了：

荔园外国语小学天骄校区、荔园外国语小学狮岭校区、荔园外国语小学深南校区、红岭科技小学等学校。

以上这三个片区，都属于比较典型的强势或热点的名校集团化办学扎堆的片区。

业主报价的下调数据，说明部分热点学区房片区，还是受到了208新政影响的滞后波及。

买家观望情绪对冲之下，片区成交量萎缩，导致业主心理预期价格也出现了“高位回落”。我认为，这属于正常市场的博弈结果体现。

面对这种情况，作为置业者来讲，是该入手呢？还是继续等待呢？以下是我个人的建议。

3、现在要不要买学区房？

作为自用学位购房的朋友来讲，首先我们需要提前评估一下，自己小孩的入学积分条件是怎样的。

具体来讲，就是按你现有的条件，推算你小孩到入学当年，他的入学积分预计会是多少。这个需要提前算出来。如果你不太了解，或者不太清楚，可以找我们预约咨询。

其次，再看看这几年目标学校的录取积分高低情况如何，看是向下走低的趋势，还是向上走高的区域。

如果是录取数线是向下走的趋势，那么你需要满足什么样的条件，才能让小孩在入学之年，可以大概率达标最近2年的最高录取分数线。

如果是录取分数线向上走的趋势，或继续维持高位的分数线，我需要创造什么样的条件，比如提前买学区房，以满足未来给小孩买了学区房，能顺利入读的述求。

现在要不要买学区房的标准之一，我认为应该是现在买，还是未来买学区房，那个能更大确定性让小孩上的了学、上好学来决定的。

如果现在买学区房，比未来买学区房，让小孩能上目标学校的确定性更大，那么就应该现在考虑买，而不是等到以后。

再次，不间断跟进最新房源动态和业主情况，有性价比房子出来，就可以下手了。

因为二手房好的房源，比如绝版的户型或稀缺户型，出来是非常不确定性的，有可能一出来市场就很快就被市场消化了。

要等这种房源出来，有可能又要等好几年或者很难再出一套了。

原因很简单。好的房源，有性价比的房源，往往不会优先流入到普罗大众的碗里。

往往会优先流入到销售人员对应“老客户”或“优质客户”的碗里。

另外，大部分买房者自己由于经验的问题，往往又判断不出一套房子，它在市场中的性价比到底如何？

所以这套房到底要不要买呢？我举得我们团队还是有办法帮大家解决这个判断的问题的。

1是我们有一线房源性价比挖掘的渠道，可以第一时间了解到相关有价值的讯息。

2是我们咨询的专家老师，由于长期浸泡在一线市场，对一线房源性价比判断的敏感点，还是比较敏锐的，可以筛选出比较适合你的标的及方案，并做决策参考推荐。